Apsaimniekošanas maksa starp blakus esošām dzīvojamām mājām bieži vien var krasi atšķirties. Katras mājas apsaimniekošanas maksa tiek noteikta ar dzīvokļu īpašnieku lēmumu un tiek iekļauta ar dzīvojamo māju noslēgtajā līgumā. Katrai dzīvojamai mājai ir atšķirīgs tehniskais stāvoklis, nolietojuma pakāpe, uzturēšanas prasības un nepieciešamo izdevumu apjoms, tādēļ atšķiras arī to pārvaldīšanas izmaksas.

I Kas veido pārvaldīšanas izdevumus?

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 7.pantu pārvaldīšanas izdevumus iedala divās kategorijās:

• obligātie izdevumi un citi ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti izdevumi, kas noteikti šī likuma 6.panta 2. un 3.daļā, ja pārvaldnieks nodrošina uzdotās pārvaldīšanas darbības kā pakalpojuma sniedzējs, kā arī atlīdzība par pārvaldīšanu, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā;
• obligātie izdevumi un citi ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītie izdevumi, kurus pārvaldniIEKS saņem kā pilnvarotā persona, nekļūstot par pakalpojuma sniedzēju.

Obligātie izdevumi

Pakalpojumu maksā noteikti jāiekļauj obligātie izdevumi, kas noteikti Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta 2.daļā:

• dzīvojamās mājas uzturēšanas (tās fiziskas saglabāšanas) izdevumi – sanitārā apkope, siltumenerģijas piegāde, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana, sadzīves atkritumu izvešana, elektroenerģijas nodrošināšana ēkas kopīpašumā esošajai daļai, dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts, ugunsdrošības prasību izpildes nodrošināšana un citi izdevumi;
• pārvaldīšanas darba plānošanas, organizēšanas un pārraudzības izdevumi;
• dzīvojamās mājas lietas kārtošanas izdevumi;
• zemes gabala uzturēšanas izmaksas atbilstoši normatīvo aktu prasībām, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes.

Citiem vārdiem sakot, apsaimniekošanas maksā jāiekļauj dzīvojamās mājas apkalpošanas un uzturēšanas maksājumi, tostarp komunikāciju apkalpošanas, administratīvie (piemēram, atlīdzības), avārijas darbu veikšanas izdevumi un remonta darbiem paredzētais uzkrājuma fonds.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izmaksu noteikšanas principi un nosacījumi paredzēti Ministru kabineta (MK) noteikumos Nr.408 “Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi”. Saskaņā ar MK noteikumu Nr.408 2.punktu pārvaldniekam ir pienākums sagatavot dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmi, kurā jāiekļauj obligātie izdevumi, atlīdzība par pārvaldīšanu un maksājumi par turpmākajos periodos veicamo dzīvojamās mājas remontu, atjaunošanu vai pārbūvi atbilstoši obligātajām pārvaldīšanas darbībām.

Papildu uzturēšanas izdevumi

Papildus pastāv arī citi ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu tieši saistīti maksājumi, kas ar dzīvokļu īpašnieku lēmumu tiek pieņemti atbilstoši viņu gribai un maksātspējai. Pie tādām izmaksām pieder ar dzīvojamās mājas uzlabošanu saistītie pasākumi, piemēram, apkārtējās teritorijas uzlabošana, zālāja pļaušana, logu mazgāšana no ārpuses, pastāvīga apsardze, konsjerža pakalpojumi, papildu drošības sistēmu uzstādīšana mājas ārdurvīm.

Saskaņā ar MK noteikumiem Nr.408 pārvaldniekam ir tiesības papildu esošajiem pārvaldīšanas maksājumiem pieprasīt dzīvokļu īpašniekiem segt par ārpuskārtas remontu iztērētos līdzekļus, ja:

• jānovērš tādi bojājumi, kuru rašanos nevarēja paredzēt un kuru novēršanai nepieciešamos darbus nevarēja ietvert dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānā;
• pārvaldnieks konstatējis bojājumu, kas rada avārijas situāciju un var apdraudēt personu dzīvību, veselību vai īpašumu, un tā novēršanas izmaksas ietvēris tāmē, bet dzīvokļu īpašnieku kopība līdz 2016.gada 31.decembrim pieņēmusi lēmumu pārvaldīšanas maksā neietvert uzturēšanas darbu izdevumus;
• pārvaldnieks konstatējis bojājumu, kas rada avārijas situāciju un var apdraudēt personu dzīvību, veselību vai īpašumu, un tā novēršanai paredzētos darbus ietvēris dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānā un izmaksu tāmē, bet tam paredzētie līdzekļi nav pietiekami, lai segtu uzturēšanas darbu izmaksas.

Ikviens no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem ir tiesīgs pieprasīt pārvaldniekam informāciju par uz dzīvojamo māju attiecināmiem ieņēmumiem un izdevumiem, tajā skaitā par izmaksu veidošanas metodēm. Savukārt pārvaldniekam ir pienākums katru gadu līdz 1.aprīlim rakstveidā paziņot dzīvokļu īpašniekiem, kur tie var iepazīties ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanas ieņēmumu un izdevumu pārskatu par iepriekšējo kalendāro gadu.

II Kam drīkst lietot uzkrājumu?

Pārvaldīšanas uzdevumu apjomu un izpildes kārtību nosaka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.pantā noteikta pārvaldnieka kompetence un darbības principi. Savukārt šī panta 6.daļā paredzēts, ka dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot savas darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai un dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei, piemēram, parādu segšanai. Senāts to skaidrojis 2020.gada 5.maija spriedumā lietā SKC-172/2020, norādot, ka uzkrājumu izmantošana parādu segšanai ir pieļaujama, ja dzīvokļu īpašnieki šādu lēmumu pieņēmuši. Saskaņā ar Dzīvokļu īpašuma likuma 16.pantu dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumus par jautājumiem, kurus tā noteikusi par tādiem, kas ietilpst vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē.

Dzīvojamās mājas uzkrājuma fonda līdzekļi ir dzīvokļu īpašnieku kopības mantā ietilpstoši finanšu līdzekļi, ar kuriem dzīvojamās mājas pārvaldnieks var rīkoties, ievērojot kopības lēmumus un piešķirto pilnvarojumu, kā arī normatīvajos aktos noteiktos ierobežojumus. Pārvaldniekam kā krietnam un kārtīgam saimniekam jāņem vērā, ka jebkurai rīcībai ar dzīvokļu īpašnieku kopības līdzekļiem jānotiek atbilstoši tās uzdotajam pārvaldīšanas uzdevumam un piešķirtajam pilnvarojumam.

Līdz ar to, ja pārvaldnieks saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu un tās pilnvarojuma robežās izlietojis uzkrājuma līdzekļus atsevišķu dzīvokļu īpašnieku parādu segšanai vai citiem mērķiem (un tas ir pārbaudāms), tad kopība vēlāk nevar iebilst pret šādu izlietojumu, ja vien nav konstatējami tās gribas defekti, kas dod tiesības apstrīdēt konkrēto darījumu, piemēram, ja pārvaldnieks attiecīgo kopības lēmumu panācis ar viltu.

Tas nozīmē, ja dzīvokļu īpašnieki tādu pilnvarojumu pārvaldniekam nav snieguši, tad tam nav tiesību izmantot to līdzekļus Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta 6.daļā norādītajiem mērķiem.