При сделке купли-продажи недвижимости изначально нужно понимать следующий ряд нюансов:

• если недвижимость продается, образовывается ли налог на прирост капитала, так как продажа недвижимости расценивается как прибыль;
• если  недвижимость продается, была ли приобретена недвижимость во время брака и расценивается как общее имущество. При продаже будет необходимо письменное согласие супруги(-а);
• если недвижимость покупается, нужно ли подавать запрос в самоуправление на использование право преимущественной покупки, в случае покупки земельного участка;
• если недвижимость покупается, является ли покупатель гражданином Латвии или другой страны ЭС. Не гражданам Латвии при покупке земельного участка необходимо разрешение самоуправления;
• если недвижимость покупается и это земельный участок, какова его цель использования и есть в списке сельскохозяйственная земля. На сельскохозяйственную землю имеется перечень условий и ограничений;
• если недвижимость покупается, является ли недвижимость в общем пользовании и владении с другими лицами. Покупается только часть недвижимости или вся целиком.

И другие.

I

Налог на прирост капитала, который на данный момент составляет 20% от прибыли образовывается в случае, если между суммой, за которую была приобретена недвижимость и суммой, за которую она продается, есть разница. Именно разница и есть прибыль, которая облагается налогом.

Если недвижимость находится в собственности более 60 месяцев (5 лет) и 12 месяцев подряд собственник был там за декларирован, то налог на прирост платить не нужно. Закон “О подоходном налоге” предусматривает ряд исключений, когда собственник освобождается от уплаты налога на прирост капитала, при продаже имущества.

В каждом конкретном случае, данный нюанс нужно рассматривать в первую очередь.

II

При продаже недвижимости, важно понимать, была ли она приобретена во время брака и считается ли общей недвижимостью. Общей недвижимость считается, если она была куплена во время брака (в данном случае, не важно, на кого именно зарегистрирована недвижимость в земельной книге).

Недвижимость может быть и раздельным, если оно было подарено лицу или унаследовано. Если у супругов есть брачный договор о раздельном владении, то недвижимость будет считаться отдельным и согласие супруга (-и) при продаже не требуется.

III

При покупке недвижимости, а именно если это земельный участок, после подписания договора купли-продажи, один экземпляр договора должен быть подан в самоуправление.

У самоуправления имеется право преимущественной покупки или как принято называть “право первой руки”. Иными словами, самоуправление имеет право купить недвижимость на тех же условиях и по той же цене, что указаны в договоре купли-продажи сторон.

Самоуправление рассматривает необходимость данного земельного участка и выдает решение- согласие или отказ. Отказ самоуправления на покупку означает, что сделка сторон может двигаться дальше. Отказ самоуправление подается в земельную книгу вместе с остальным пакетом документов. В среднем, получения решения самоуправления занимает от недели до месяца, поэтому данный нюанс тоже необходимо брать во внимание при расчете срочности покупки недвижимости.

Данное обязательство также можно избежать, что часто используется, чтобы ускорить процесс покупки.

IV

Еще один нюанс при покупки земельного участка, который часто забывается на практике- является ли покупатель гражданином Латвии или гражданином Европейского Союза. Если покупатель не гражданин Латвии или является гражданином третьей страны (не страны ЕС), перед покупкой необходимо получить разрешение на приобретение недвижимости.

Разрешение выдает самоуправление той территории, где находится земельный участок. Срок выдачи разрешение также составляет до одного месяца. Избежать данного требования невозможно, поэтому стоит брать во внимание при расчете срочности покупки.

V

Как известно, сельскохозяйственная земля является особой целью использования и правительство контролирует, кто приобретает данную землю и в каком количестве.

Гражданам третьих стран сельскохозяйственную землю, как и лестную, приобретать в Латвии запрещено.

Гражданам Латвии, не гражданам Латвии, гражданам Европейского Союза и юридическим лицам приобрести земельный участок с сельскохозяйственной землей можно при условии, что общее количество не превышает 4000 гектар на 1 лицо.

Существуют способы избежание покупки непосредственно сельскохозяйственной земли, если ее площадь не является существенной пропорционально общей площади земельного участка.

VI

При покупке необходимо знать, продает ли недвижимость одно лицо или несколько, а именно является ли недвижимость общей с другим лицом или лицами. В данном случае, сразу необходимо определить, покупается ли вся недвижимость или ее часть. В случае со вторым вариантом, новый собственник приобретет думаную часть недвижимости и становится совладельцем, что обязывает собственника массу обязательств и ограничений.

В случае, если у несколько лиц покупается вся недвижимость, в сделке будут участвовать все собственники недвижимости.

Если покупается только часть недвижимости, у другого собственника или у остальных есть право преимущественной покупки. Только после того, как остальные совладельцы отказались от приобретения, часть недвижимости может быть продана третьему лицу, иными словами лицу “из вне”.

Существует и другие условия, и нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы сделка прошла удачно, быстро и без каких-либо проблем.

Во-первых, сдана ли недвижимость в эксплуатацию. В случае приобретения недвижимости, которая не сдана в эксплуатацию, данным вопросом придется заниматься новому собственнику. Стороны могут договориться, что нынешний собственник начинает процесс сдачи недвижимости в эксплуатацию и после сдачи, осуществляется сама сделка купли-продажи.

Во-вторых, важно договориться о способе оплаты покупной стоимости, будет ли заключаться договор задатка, как будет перечисляться покупная стоимость- перечислением, через счет хранения у нотариуса или сделку счет в банке. Если недвижимость была приобретена или планируется ее приобрести в кредит, банки обычно предлагают сделку счет или выдают покупателю “Гарантийное письмо”.

В-третьих, уплачен ли налог на недвижимость за весь текущий год. При продаже недвижимости, собственник обязан оплатить весь налог за весь год. Стороны могут договориться, что налог оплачивается пополам или пропорционально тому количеству месяцев, сколько каждый из сторон является собственником.

Если налог на недвижимость не будет оплачен полностью, в земельной книге документы на рассмотрение не будут приняты. Также, документы не примут, если имеется задолженность за налог. 

И последнее, приобретается или продается ли недвижимость лично или по доверенности. Если в сделке планируется участие уполномоченного лица, то необходима нотариальная доверенность на приобретение или продажу конкретной недвижимости или в общем.

Если планируется, что уполномоченное лицо полностью самостоятельно осуществляет все действия в сделке, то доверенность должна предусматривать перечень конкретных действий, иначе доверенное лицо не сможет осуществлять определенные действия, как например расписаться на прошении в земельную книгу о переходе прав собственности на недвижимость.

Сделка купли-продажи недвижимости является комплексным процессом, и каждый случай является индивидуальным в отношении самой недвижимости, способа оплаты, сторон и прочих.